최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 부동산 시장 과열에 대한 우려를 키우고 있다. 이에 정부는 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정 확대와 함께 대출 규제 강화라는 강력한 처방을 내놓으며 부동산 시장 안정화를 위한 본격적인 수요 관리에 나섰다. 이번 조치는 무분별한 대출을 통한 고가 주택 매입 수요를 억제하고, 금리 변동에 따른 가계의 이자 상환 부담 확대 가능성에 선제적으로 대비하려는 목적을 담고 있다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 고가 주택 매입 시 대출 의존도를 낮추고, 실수요 중심의 시장 환경을 조성하려는 강력한 의지를 보여준다. 또한, 1주택자의 전세대출 역시 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 기존에는 주택담보대출에만 DSR이 엄격하게 적용되었으나, 이제 전세대출의 이자 상환액도 DSR 산정에 포함되어 대출 한도 관리가 한층 강화될 전망이다.
더불어, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 금리 변동 위험에 대한 가계의 취약성을 완화하는 데 기여할 것으로 예상된다. 이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이러한 금융 규제 강화는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하는 데 기여할 것으로 기대된다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 또한 70%에서 40%로 축소된다. 정부는 이번 대책 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대한 경과규정 마련을 통해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자의 피해를 최소화하는 세심한 제도 운영을 약속했다. 앞으로 금융당국은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착될 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다.
About the Author
