우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 현실이 심각한 노후 빈곤의 뇌관으로 떠오르고 있다. 일본이 겪고 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제가 우리에게도 곧 닥칠 현실이라는 경고등이 켜졌다. 특히 20년 앞서 고령사회에 진입한 일본의 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다. 일본에서는 관리비와 세금 부담으로 팔리지 않는 주택을 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라고 부르기까지 한다.
2018년 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했으며, 이는 2023년 900만 채로 증가했고 2038년에는 31.5%까지 치솟을 것이라는 예측도 나온다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권의 신도시 역시 빈집이 늘어나는 현상이 두드러진다. 이러한 빈집 증가는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 일본의 경우 구미 선진국과 같은 기존 주택 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 현실이 복합적으로 작용한 결과다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 선호와 여전히 주택을 자산으로 여기는 인식도 한몫하고 있다.
더욱 심각한 문제는 재건축에 실패하여 슬럼화되는 노후 아파트 단지들이다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축에 80%의 동의가 필요하지만, 경제성, 소유주의 고령화, 상속자 간 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻는 것이 거의 불가능한 실정이다. 위치가 좋고 저층인 경우에만 재건축이 용이한데, 이마저도 여의치 않은 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 잠재적 후보가 된다.
슬럼화된 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 예를 들어, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 정도 하락한다는 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사 결과도 있다. 도쿄 근교의 한 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 판매가 어려울 지경이라고 한다. 40년이 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성도 희박한데, 소유주 대다수가 고령이고 재건축 기금 적립이 부족하며, 20%의 반대만으로도 재건축이 불가능하기 때문이다. “살다 떠나면 그만이지, 나라에서 철거하든지 말든지”라는 일부 주민의 반응은 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다. 심지어 일본에서는 지진으로 붕괴되어 저절로 철거가 이루어진 아파트가 재건축에 성공한 사례의 80%를 차지할 정도라고 한다.
이러한 일본의 상황은 먼 미래의 이야기가 아니다. 우리나라 역시 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 시군구의 절반 이상인 122곳은 빈집 비율이 10% 이상이다. 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 공동화와 고령층 사망 후 상속 부재로 빈집이 늘고 있다.
더욱 심각한 문제는 우리나라 주택 구조의 특수성이다. 일본 전체 주택 수에서 철근·콘크리트 대규모 아파트가 차지하는 비율은 10% 정도에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 대규모 아파트들의 처리 문제를 어떻게 감당해야 할지에 대한 깊은 고민이 필요하다.
정책 당국은 일본의 선행 사례를 심도 있게 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 하지만 개인 차원의 준비 또한 중요하다. 부동산에 자산이 과도하게 편중된 구조는 재건축 자금 마련의 어려움과 더불어, 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 직결될 수 있기 때문이다. 부동산 중심의 가계 자산 구조조정이 더 이상 미룰 수 없는 과제임을 인식해야 할 때이다.
About the Author
