우리나라 가계 자산의 부동산 편중 현상이 심화되면서 은퇴 후 안정적인 노후 생활을 위협할 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 현재 우리나라 가계 자산의 75%를 부동산이 차지하는 반면, 금융자산은 25%에 불과한 상황이다. 이는 일본이나 미국의 금융자산 비중이 60~70%에 달하는 것과 비교하면 확연히 대조적인 모습이다. 특히 65세 이상 고령층 가구의 경우 부동산이 자산의 80~90%를 차지하는 것으로 나타나 더욱 심각한 우려를 낳고 있다.
문제는 이러한 부동산 편중 자산 구조가 통계상으로는 상당한 자산을 보유한 것처럼 보이게 하지만, 향후 부동산 가격 하락이나 경제 불황이 닥쳤을 때 노후 대비 자산 관리에 치명적인 위험 요소로 작용할 수 있다는 점이다. 과거 일본이 경험했던 인구 감소, 고령화, 경제 침체로 인한 부동산 가격 장기 하락 현상이 우리나라에도 나타날 경우, 현재의 자산 구조로는 은퇴 후 생활에 큰 어려움을 겪을 수밖에 없다.
실제로 한국은행이 발표한 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계를 구매력평가환율로 계산하면 우리나라는 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본(52만 2000달러, 약 7억 1400만 원)보다 많다. 시장환율로 계산해도 한국은 44만 3000달러(약 6억 6000만원)로 일본(42만 1000달러, 약 5억 7600만원)보다 앞선다. 하지만 이는 국토 면적이 한국의 약 4배에 달하는 일본보다 남한의 토지 자산 규모가 비슷하거나 더 크다는 사실에서 비롯된 착시일 수 있다. 2023년 기준 한국의 토지 자산 규모는 1경 2093조 원이었고, 일본의 토지 자산 규모는 1348조 엔으로 당시 환율로 약 1경 1593조 원에서 1경 2941조 원 수준이었다. 이는 곧 한국의 땅 한 평 가격이 일본의 땅 네 평 가격과 맞먹는다는 계산이 나온다.
이러한 부동산 가격의 급등은 1980년대 후반 일본의 부동산 버블 시기와 유사한 측면이 있다. 당시 일본은 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 말이 나올 정도였지만, 이후 인구 감소와 고령화, 경제 불황을 겪으며 부동산 가격이 장기 하락하는 경험을 했다. 일본의 3대 도시 택지 지가 지수는 1991년 부동산 버블 최고점(290)에서 2012년 102까지 떨어졌다가 최근 120대 수준을 회복했다. 이 과정에서 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식도 크게 변화하여, 금융자산 활용 등 다양한 방식으로 주거 문제를 해결하고 있다.
하지만 우리나라의 경우, 도시화율이 90%를 넘어서고 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요가 곧 마무리될 예정이며, 저출산·고령화가 일본보다 더 빠른 속도로 진행되고 있음에도 불구하고 여전히 ‘무조건 집을 사야 한다’는 인식이 강하다. 이러한 상황에서 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 노후의 불안정성을 더욱 높이는 요인이 될 수 있다.
따라서 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 노후 대비 자산 관리의 핵심 원칙으로 부동산 자산의 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려, 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산의 비율을 반반 정도로 맞추는 것을 강조한다. 투자는 항상 위험을 동반하므로 자산을 특정 자산에 집중하는 것은 지양해야 하며, 과도한 부채를 동반한 부동산 구입은 신중해야 한다고 조언한다. 이는 단순히 자산 규모를 늘리는 것을 넘어, 미래의 경제적 불확실성에 대비하여 안정적인 노후를 설계하기 위한 필수적인 전략으로 풀이된다.
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