최근 수도권 일부 지역을 중심으로 과열 양상이 심화되고 주택 가격 상승세가 이어지면서, 정부가 부동산 시장 안정을 위한 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정됨에 따라, 11월 16일부터는 규제지역 내 주택담보대출 한도가 시가에 따라 대폭 축소된다. 이는 급증하는 대출 수요를 억제하고 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하기 위한 선제적 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 주택 매매 목적의 주택담보대출 한도를 대폭 강화하는 것이다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택을 구입할 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 기존 규제에서 6억 원까지 가능했던 점과 비교하면 상당한 축소이며, 고가 주택에 대한 대출을 통한 투기 수요를 더욱 강력하게 차단하겠다는 의지를 보여준다. 다만, 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행 6억 원으로 유지된다.
또한, 가계대출의 급증세를 억제하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 더욱 엄격해진다. 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 1주택자의 추가 대출을 억제하고 가계부채의 지속적인 증가를 막겠다는 취지다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 대한 영향을 고려해 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
이와 더불어, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출금리에 반영되지는 않지만 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리 산정 방식도 강화된다. 수도권 및 규제지역 주택담보대출의 경우, 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 가계의 이자 부담 증가 가능성에 대비하고 급격한 대출 확대를 사전에 방지하려는 목적이다.
이러한 대출 규제 강화는 단순히 수요를 억제하는 것을 넘어, 생산적 금융으로의 자금 흐름을 유도하려는 정부의 의지가 담겨 있다. 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기를 내년 4월에서 1월로 앞당긴 것은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 더욱 신속하게 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 경제 전반의 생산성을 높이겠다는 의도로 해석된다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV(주택담보대출비율) 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한되는 등 더욱 강화된 대출 규제가 적용된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 조치 시행 이전에 이미 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주들의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 세심하게 운영할 계획이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 방침이다. 이는 부동산 시장의 안정화를 넘어, 보다 건강하고 지속 가능한 경제 성장 기반을 마련하려는 정부의 노력이 본격화되었음을 시사한다.
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