국내 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어, 이는 일본의 30~40%에 비해 현저히 높은 수치이다. 이러한 부동산 편중 현상은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 향후 빈집 및 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤이라는 심각한 사회 문제로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있다. 이에 따라 부동산에 치우친 가계 자산 구조조정의 필요성이 시급하게 제기되고 있다.
우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 사례는 한국 사회가 직면할 미래를 엿볼 수 있게 한다. 특히 일본에서 심각하게 대두되고 있는 빈집 문제와 아파트 슬럼화는 한국 사회에도 곧 닥칠 현실이라는 점에서 주목할 필요가 있다. 2018년, 일본 아사히신문 취재반은 이러한 빈집 문제를 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 제목의 책으로 엮어내기도 했다. ‘부동산’이 아닌 ‘마이너스 부동산’이라는 용어 사용은, 집을 팔려고 내놓아도 팔리지 않아 오히려 소유주가 관리비와 세금을 부담하며 손해를 보는 상황을 단적으로 보여준다.
일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%를 차지했으며, 이는 2023년 900만 채로 증가했다. 더욱이 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 이러한 빈집 증가는 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나는 현상으로, 과거 신도시 붐을 일으켰던 타마신도시의 경우 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 지역으로 변모하고 있다.
빈집 증가의 근본적인 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지를 위한 선진국형 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 건설되는 현실도 문제로 지적된다. 주택 건설업자들은 늘 신규 주택 공급을 원하고, 주택 구매자들 역시 아직까지 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 인식하며 내 집 마련에 대한 강한 애착을 가지고 있기 때문이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되면서 슬럼화가 진행되고 있는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 아파트를 구분소유주택이라 칭하며, 재건축을 위해서는 우리와 마찬가지로 주민 80%의 동의가 필요하다. 그러나 재건축의 경제성 부족, 소유주들의 고령화, 상속으로 인한 소유주 간 합의의 어려움 등으로 인해 동의율을 충족하기가 매우 어려운 실정이다. 재건축이 성사되기 위해서는 좋은 위치와 낮은 층수라는 두 가지 조건이 필요한데, 이 조건에 부합하지 않는 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 잠재적 후보가 될 수밖에 없다.
노후화된 아파트 문제는 단순히 해당 단지에 국한되지 않는다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교에 거주하는 한 일본인 친구의 사례는 이를 여실히 보여준다. 1984년 1200만 엔에 매입했던 28평형 아파트가 1991년 최고 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이다. 40년이 넘는 노후 아파트라는 점과 재건축 기금 적립 미비, 그리고 입주민 대다수가 고령자여서 재건축에 대한 관심 부족 등이 복합적으로 작용하여 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다는 것이 그의 설명이다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 상황에서, 미래에 대한 고민 없이 ‘살다 가면 그만’이라는 태도는 일본 아파트 재건축 문제를 상징적으로 보여준다. 실제로 일본에서 재건축에 성공한 아파트의 80%는 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 재건축이 가능해진 경우라고 할 정도이다.
그러나 한국 사회는 일본의 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제를 단순히 걱정할 단계가 아니다. 오히려 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다는 분석이 나온다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집 수는 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 특히 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상으로 조사되었다. 농어촌 지역뿐만 아니라, 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 공백 등으로 인해 도심에도 빈집이 늘고 있는 추세이다.
더욱 우려스러운 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본의 경우 전체 주택에서 철근·콘크리트로 지어진 대규모 아파트의 비율이 약 10%에 불과한 반면, 한국은 2023년 인구주택총조사 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비율은 국민들의 아파트 선호 경향으로 인해 앞으로도 계속 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이러한 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 문제가 얼마나 큰 고생을 안겨줄지 심히 걱정되는 부분이다.
정부 당국은 일본의 선행 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원의 노력도 중요하다. 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황에서, 부동산 편중 현상을 해소하고 자산 구조조정을 서두르지 않는다면, 미래에 닥쳐올 빈집과 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락은 곧바로 노후 빈곤으로 이어질 수 있기 때문이다.
About the Author
