우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있는 가운데, 일본의 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제가 한국에서도 현실화될 수 있다는 심각한 우려가 제기되고 있다. 일본이 우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입하면서 겪고 있는 부동산 관련 문제들이 향후 한국 사회의 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 분석이다.
일본의 경우, 부동산 소유주가 관리비와 세금 부담을 감당하기 어려워 팔려고 내놔도 팔리지 않는 ‘마이너스 부동산’, 즉 ‘부동산(負動産)’이 급증하는 현상이 나타나고 있다. 2018년 848만 채에 달했던 일본의 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 차지할 것이라는 예측까지 나온다. 이는 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 예외가 아니다. 1970~80년대 인기를 끌었던 신도시 타마 지역은 이제 노인들만 남거나 한 집 건너 비어있는 빈집 타운으로 변모한 사례가 대표적이다.
이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 것도 문제로 지적된다. 주택건설업자의 신규 주택 건설 경향과 더불어, 여전히 주택을 자산으로 여기는 인식 때문에 내 집 마련에 대한 애착이 강한 것이 현실이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 어려운 노후화된 아파트 단지의 슬럼화이다. 일본에서는 구분소유주택을 재건축하기 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속자 간의 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 위치가 좋고 저층인 경우에만 재건축이 비교적 용이하며, 그렇지 않은 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 잠재적 후보가 된다.
슬럼화된 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교에 거주하는 필자의 일본인 친구 사례는 이러한 현실을 단적으로 보여준다. 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐지만, 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담할 수 없는 상황이다. 40년 이상 된 낡은 아파트라 재건축 가능성을 물었으나, 소유주 대다수가 고령자이고 재건축 기금도 적립되지 않아 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔다. 주민 20%만 반대해도 재건축이 불가능하며, 많은 노인들은 “살다 떠나면 그만”이라는 태도를 보이고 있어 문제가 심각하다.
그러나 한국은 일본보다 훨씬 빠른 속도로 이러한 문제에 직면하고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 늘어난 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 특히 도심 지역에서도 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재 등으로 빈집이 발생하는 사례가 늘고 있다.
더욱 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본 전체 주택 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 10% 정도인 반면, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 64.6%인 1263만 2000채에 달하며, 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이러한 대규모 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 걱정을 하지 않을 수 없다.
정책 당국은 일본의 선행 사례를 깊이 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산 구조조정이 시급하다. 부동산에 편중된 자산 구조는 재건축 자금 마련뿐만 아니라, 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있는 근본적인 위험 요인이기 때문이다. 부동산에 편중된 가계 자산의 구조조정을 서둘러야 할 이유이다.
강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장은 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 대우증권 도쿄사무소장 시절 현지의 고령화 문제를 직접 겪으며 노후 문제에 관심을 갖게 되었다. 그는 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로서 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 알리고 있다.
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