서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 금융 규제가 오는 16일부터 본격적으로 시행된다. 이번 규제 강화의 핵심은 고가 주택 구매에 대한 대출 문턱을 높여 과도한 대출 수요를 억제하고, 금리 변동 가능성을 반영한 스트레스 금리 도입으로 향후 발생할 수 있는 대출 여력 확대 효과를 사전에 관리하는 데 있다.
정부는 관계 부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 일환으로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 이번 규제 강화 방안을 확정했다. 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등과 함께 회의를 진행했다. 참석자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세가 다소 안정화되었으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세가 지속되고 있다는 점을 공유했다. 특히, 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전히 남아있어 일부 지역의 과열이 확산될 가능성에 대한 우려가 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대한 공감대가 형성되었다.
구체적으로, 수도권 및 규제 지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등 적용된다. 현재 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이를 통해 대출을 활용한 고가 주택 매수 수요를 강력하게 관리할 방침이다.
또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출 금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제 지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하는 효과를 가져올 것으로 기대된다.
이와 더불어, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 미치는 영향을 고려하여 1주택자 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
주요 금융 규제 강화 조치 시행 시기도 일부 앞당겨진다. 지난달 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 더불어, 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역에서는 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 방안은 16일부터 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 계획이다. 또한, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 예정이다.
금융위원회와 관계기관은 발표된 대책의 효과적인 이행을 위해 지속적인 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최할 예정이다. 이를 통해 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리하고, 일선 창구에서 소비자 혼선 및 불편이 발생하지 않도록 금융협회 및 금융회사 직원의 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 당부했다.
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