우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중되어 있는 상황은 심각한 노후 빈곤으로 이어질 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있다. 이는 20년 앞서 고령사회에 진입한 일본에서 이미 현실화되고 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제와 맞물려, 머지않아 우리 사회가 직면할 수 있는 구조적 난제를 경고한다. 특히 우리나라의 높은 아파트 비율과 부동산 편중 현상은 일본보다 더욱 빠른 속도로 문제의 심각성을 증대시킬 가능성이 높다.
일본은 2018년, 전국 빈집 수가 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했으며, 이는 2023년 900만 채로 증가했고 2038년에는 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 이러한 빈집 증가는 단순히 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권까지 확산되는 추세다. 1970~80년대 신도시 붐의 중심이었던 타마신도시가 현재는 노인층만 남거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모한 사례는 이를 명확히 보여준다. 일본에서 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘부동산(負動産)’으로 불리는 현상은, 집이 팔리지 않아 오히려 관리비와 세금을 부담해야 하는 상황에 이르렀음을 시사한다.
빈집 증가의 근본적인 원인으로는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 지목된다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 건설되는 현실 또한 문제점을 가중시킨다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 경향과 더불어, 주택을 자산으로 인식하는 대중의 심리가 이러한 상황을 부추기고 있다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제이다. 일본에서 아파트는 구분소유주택이라 불리며, 재건축을 위해서는 주민 80%의 동의가 필수적이다. 그러나 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등이 동의를 얻기 어렵게 만드는 주요 요인으로 작용한다. 설령 재건축이 가능하다 해도, 위치가 좋고 저층인 경우에 한하며, 고층이거나 위치가 좋지 않은 아파트는 재건축의 문턱이 더욱 높아진다. 이러한 아파트들은 슬럼화되어 지역 전체의 지가 하락에도 부정적인 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때 지역 지가가 4% 하락하는 것으로 나타났다.
일본의 한 사례는 이러한 문제를 상징적으로 보여준다. 도쿄 근교에 거주하는 한 주민은 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황에 놓여 있다. 40년 넘은 노후 아파트의 재건축 가능성에 대한 질문에 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔는데, 이는 대다수 고령 소유주의 귀찮음과 재건축 기금 미적립이라는 현실적인 문제 때문이다. 20%의 반대만으로도 재건축이 불가능하며, 일부에서는 “살다 떠나면 그만”이라는 인식이 팽배하다. 심지어 지금까지 재건축에 성공한 일본 아파트의 80%는 지진으로 붕괴된 경우라는 통계는 문제의 심각성을 극명하게 드러낸다.
그러나 현재 우리나라의 상황은 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 국면으로 치닫고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났다. 단순히 농가주택에 국한되지 않고, 신도시 개발로 인한 원도심 공동화와 고령 1인 가구의 사망 후 상속 부재 등으로 도심에서도 빈집이 증가하고 있다.
더욱 우려스러운 점은 우리나라의 아파트 중심 주택 구조이다. 일본 전체 주택 수 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과한 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 64.6%인 1263만 2000채에 달하며, 거의 모두 10층 이상 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 앞으로도 높아질 전망이며, 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 문제가 심각한 사회적 부담으로 작용할 가능성이 크다.
이러한 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제는 부동산 가격 하락으로 이어져, 부동산에 70~80% 자산을 집중시킨 우리나라 가계에 직접적인 노후 빈곤 위험을 초래할 수 있다. 정책 당국은 일본의 앞선 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 동시에 개인 차원에서도 부동산 중심의 가계 자산 구조조정을 서둘러야 할 때이다.
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