최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 시장 과열 우려가 커지고 있다. 이러한 상황에서 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정하면서, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 억제하고 투기 수요를 관리하기 위한 대출 규제 강화에 나섰다. 이는 부동산 시장의 안정화를 도모하고 생산적 금융으로의 자금 흐름을 유도하려는 근본적인 문제 해결 노력의 일환이다.
이번 대책의 핵심은 수도권·규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출(주담대) 한도를 시가에 따라 차등 적용하여 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하는 것이다. 구체적으로, 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 대출 한도가 축소된다. 또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.
이와 더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등 실수요자의 부담을 고려하여 1주택자에게 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적으로 확대될 계획이다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치도 당초 예정보다 앞당겨 1월부터 조기 시행된다. 이로써 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진할 방침이다.
신규 규제지역 지정에 따라 해당 지역에서는 대출 규제가 즉시 강화된다. 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인해 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결한 차주와 대출 신청이 완료된 차주에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 계획이다. 나아가, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 예정이다. 이러한 다각적인 규제와 관리 강화는 부동산 시장의 투기적 수요를 억제하고 과열 양상을 진정시켜, 안정적인 주택 시장 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 기대된다.
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