한국 가계의 자산 대부분이 부동산에 쏠려 있어 노후 생활에 심각한 불안 요인이 될 수 있다는 분석이 나왔다. 일본 등 선진국과 비교할 때 부동산 비중이 과도하게 높아, 부동산 가격 하락 시기에 금융자산 부족으로 인해 은퇴 후 빈곤층으로 전락할 위험이 크다는 지적이다. 이는 단순히 자산 규모가 많다고 해서 부자가 아니며, 자산 구조의 불균형이 가져올 미래의 위험을 간과해서는 안 된다는 경고로 해석된다.
강창희 행복100세 자산관리연구회 대표에 따르면, 한국 가계 자산의 75%가 부동산에 집중된 반면 금융자산은 25%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 60~70%의 금융자산과 30~40%의 부동산 비중을 가진 일본, 미국 등 선진국 가계와는 정반대의 구조다. 특히 65세 이상 고령층 가구의 경우 부동산 비중이 80~90%에 달해 은퇴 후 경제적 취약성이 더욱 높다고 볼 수 있다.
이러한 자산 편중 현상은 통계상 높은 가계 순자산으로 이어지지만, 부동산 가격 하락 시기에는 치명적인 결과를 초래할 수 있다. 실제로 일본은 수십 년 전부터 자본 축적을 시작하고 선진국에 일찍 진입했음에도 불구하고, 한국의 가구당 순자산이 구매력평가환율 기준으로 62만 달러(약 8억 4800만 원), 시장환율 기준으로 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본(각각 52만 2000달러, 42만 1000달러)을 앞서는 것으로 나타났다. 하지만 한국 가계 자산의 75%가 부동산이라는 점을 감안하면, 이는 높은 땅값으로 인한 착시 효과일 가능성이 높다는 분석이다.
한국의 토지 자산 규모는 남한의 넓이가 일본 열도의 약 4배임에도 불구하고, 2023년 기준 1경 2093조 원으로 일본(약 1경 1593조 원~1경 2941조 원)과 비슷하거나 오히려 더 큰 것으로 조사되었다. 이는 한국 땅 한 평의 가격이 일본 땅 네 평 가격과 맞먹는다는 계산으로, 과거 일본의 부동산 버블 시기만큼이나 과도한 상승이 있었음을 시사한다. 1980년대 후반 일본은 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 자랑을 할 만큼 부동산 버블이 극심했으며, 당시 일본 열도의 토지 자산 규모는 현재의 두 배에 달했으나 이후 장기 하락세를 겪었다. 일본 3대 도시의 택지 지가 지수 역시 1991년 최고점을 찍은 후 대폭 하락했다가 최근 소폭 반등하는 수준에 머물러 있다.
이러한 부동산 시장의 변화와 함께 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식도 크게 바뀌었다. 과거와 달리 “집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지”라는 인식이 확산되었으며, 수억 원의 금융자산이 있어도 무조건 집을 사기보다는 금융자산을 다른 곳에 활용하는 방안을 냉정하게 고려한다. 이는 도시화, 베이비붐 세대의 주택 구매, 도시화 과정이 마무리되고 인구 감소 및 고령화가 심화되면서 부동산에 대한 인식이 변한 결과다.
반면 한국은 여전히 ‘빚을 내서라도 무조건 집을 사야 한다’는 분위기가 지배적이다. 전국 평균 도시화율이 90%를 넘었고, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 열기도 곧 마무리될 전망이다. 더욱이 저출산, 고령화가 과거 일본보다 훨씬 빠른 속도로 진행되고 있어 10~20년 후 부동산 편중 자산 구조는 노후 생활에 심각한 불안 요인이 될 가능성이 매우 크다는 것이 전문가들의 분석이다.
이에 따라 노후 대비 자산관리의 핵심 원칙으로 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려, 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산의 비율을 반반 수준으로 맞춰야 한다고 강조한다. 또한 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 특히 경계해야 할 사항이며, 투자의 리스크를 고려하여 자산을 한 곳에 집중시키지 않는 것이 무엇보다 중요하다고 제시한다.
About the Author
