대한민국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 현 상황은 향후 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기된다. 일본과 달리 부동산 자산 비중이 월등히 높은 우리나라는 빈집 증가와 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제에 더욱 취약할 수밖에 없다는 지적이다. 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 점에서 부동산 자산 구조조정의 시급성이 대두된다.
우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본에서 나타나는 빈집 및 아파트 슬럼화 현상은 한국 사회가 직면할 미래를 경고하는 메시지로 받아들여진다. 2018년 848만 채에 달했던 일본의 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 특히 농촌이나 지방뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 늘고 있다는 점은 인구 감소에 따른 주택 공실화 문제를 심화시키고 있다. 1970~80년대 개발된 타마신도시 등이 현재 노인 거주 비율이 높거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모한 사례는 이러한 현상을 단적으로 보여준다.
빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 연간 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 현실 역시 빈집 문제를 악화시키는 요인으로 작용한다. 건설업계의 신규 주택 건설 선호와 함께, 주택을 여전히 중요한 자산으로 여기는 인식 또한 이러한 추세를 부추기고 있다.
단독주택의 공실화 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되어 슬럼화되는 노후 아파트 단지 문제이다. 일본에서 구분소유주택의 재건축은 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의율 확보가 매우 어렵다. 위치가 좋고 저층이어야 재건축이 용이한데, 그렇지 않은 경우 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 가능성이 높다.
실제로 일본에서는 재건축되지 못한 노후 아파트가 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가할 때 해당 지역 지가가 4%가량 하락한다는 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구 결과는 이를 뒷받침한다. 1984년 1200만 엔에 매입한 도쿄 근교의 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 매매가 어려워진 사례는 40년 이상 된 아파트의 현실을 보여준다. 재건축 가능성에 대한 질문에도 대부분 고령층인 소유주들의 무관심과 재건축 기금 미적립으로 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아오는 실정이다. 심지어 지진으로 붕괴되어 저절로 재건축 동의가 이루어진 사례가 80%에 달한다는 점은 일본 아파트 재건축 문제의 심각성을 시사한다.
더욱 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 더 빠른 속도로 이러한 심각한 상황으로 치닫고 있다는 사실이다. 2023년 통계청 조사 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택의 7.9%에 달한다. 시군구 절반 이상에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소, 고령층 사망 후 상속 부재 등도 빈집 증가의 요인으로 작용한다.
아파트 슬럼화 문제는 더욱 심각하다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과한 반면, 한국은 2023년 기준으로 전체 주택 1954만 6000채 중 1263만 2000채, 즉 64.6%가 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비율은 향후에도 더 높아질 전망이며, 10년, 20년 후 이들 아파트를 어떻게 처리할 것인지에 대한 심각한 고민이 필요하다.
이에 정책 당국은 우리보다 앞서 일본의 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 더불어 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 조정하는 노력이 절실하다. 부동산 가격 하락 시 발생할 수 있는 노후 빈곤 문제에 대비하기 위한 선제적인 자산 포트폴리오 다변화가 필요한 시점이다.
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