대한민국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중되어 있다는 사실은 노후 빈곤의 그림자를 드리우고 있다. 일본의 경우 가계 자산의 30~40%만이 부동산에 집중된 것과 대조적인 상황이다. 이러한 부동산 쏠림 현상은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 향후 빈집과 주택 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 점에서 부동산 자산 구조조정의 필요성을 시급히 제기한다.
한국보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 사례는 우리에게 곧 닥칠 미래를 보여주는 경고등이다. 일본에서는 이미 빈집과 아파트 슬럼화 문제가 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 2018년 일본 아사히신문 취재팀이 ‘부동산시대’라는 제목의 책을 통해 이 문제를 조명했을 당시, 주택이나 토지 소유주가 관리비와 세금을 감당하지 못해 매각조차 어려운 ‘마이너스 부동산’이 늘고 있다는 사실이 드러났다. 특히 가격 산정이 어려운 빈집의 증가는 우려스러운 현상으로, 2018년 848만 채였던 일본의 빈집 수는 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 증가할 것이라는 예측까지 나오고 있다. 이러한 빈집 증가는 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나고 있으며, 과거 신도시 붐을 일으켰던 지역이 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모한 사례도 있다.
빈집 증가의 근본적인 원인은 저출산·고령화로 인한 급격한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국과는 달리 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되고 있다는 점도 문제 해결을 더욱 어렵게 만들고 있다. 주택 건설업자들은 수익성을 좇아 신규 주택 건설을 지속하려 하고, 주택 구입자들 역시 ‘내 집 마련’을 자산 증식의 수단으로 여기는 인식이 여전히 강하게 남아있기 때문이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되면서 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 아파트를 ‘구분소유주택’이라 칭하며, 우리와 마찬가지로 재건축을 위해서는 주민 80%의 동의가 필요하다. 하지만 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 합의 문제 등으로 인해 80% 동의를 얻는 것은 현실적으로 매우 어렵다. 재건축이 성공하기 위해서는 좋은 위치와 낮은 층수라는 두 가지 조건이 필수적인데, 이 조건이 충족되지 않는 경우 노후 아파트는 슬럼화되어 빈집으로 전락할 가능성이 높다.
더욱이 슬럼화된 노후 아파트는 주변 지역의 지가 하락에도 악영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 특정 지역에서 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때마다 그 지역의 지가는 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 실제 일본의 한 거주자는 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐지만, 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔기 어렵다고 토로했다. 40년이 넘은 낡은 아파트의 재건축 가능성을 묻자, 330세대 아파트 소유주의 대다수가 고령자이고 재건축 기금을 적립하지 않았다는 이유로 ‘가능성 제로’라는 답변을 들었다. 재건축에 20%만 반대해도 불가능하다는 것이다. 이러한 아파트 재건축 문제는 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 재건축이 이루어진 사례가 80%에 달한다는 점에서, 일본의 심각한 현실을 보여주는 상징적인 사례라 할 수 있다.
이러한 일본의 상황은 우리에게 결코 먼 이야기가 아니다. 오히려 한국은 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 유사한 문제에 직면하고 있다. 통계청이 발표한 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집 수는 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는 것으로 확인되었다. 빈집은 농가 주택뿐만 아니라, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소 및 고령층 사망 후 상속 부재 등으로 도심에서도 발생하고 있다.
아파트 슬럼화 문제 역시 심각한 우려를 낳고 있다. 일본 전체 주택 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과한 반면, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 상승할 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이러한 대규모 아파트 단지를 어떻게 처리할지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.
정책 당국은 이미 진행 중인 일본의 선례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서의 자산 구조조정 노력 또한 중요하다. 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여 있는 상황에서, 향후 빈집 및 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락은 노후 빈곤으로 직결될 수 있기 때문이다. 따라서 부동산에 편중된 가계 자산의 구조조정을 서두르는 것이야말로 개인의 안정적인 노후를 위한 필수적인 과제라 할 수 있다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼수 있는 다양한 설계방법을 공부하고 설파하고 있다.
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