자산의 대부분이 부동산에 묶여 있는 한국 가계의 재정 구조가 노후 대비에 심각한 불안 요인이 될 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 일본, 미국 등 선진국과 비교했을 때 상대적으로 높은 부동산 자산 비중은 통계상 부유하게 보일 수 있지만, 인구 감소, 고령화, 경제 불황 등의 복합적인 요인으로 인해 부동산 가격 하락 시 가계 재정에 치명적인 타격을 줄 수 있다는 분석이다.
강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 현재 한국 가계 자산의 75%가 부동산에 집중되어 있으며, 65세 이상 고령층의 경우 이 비중이 80~90%에 달한다고 지적했다. 이는 일본이나 미국의 경우 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 부동산 비중은 30~40%에 불과한 것과 극명한 대조를 이룬다. 한국은행이 2023년 발표한 구매력평가환율 기준 가구당 순자산 통계에서 우리나라는 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본(52만 2000달러, 약 7억 1400만 원)보다 많지만, 이는 높은 부동산 가격에 기인한 통계적 현상일 뿐이라는 것이다.
실제로 남한의 토지 자산 규모는 약 1경 2093조 원(2023년 기준)으로, 땅 넓이가 약 4배 더 넓은 일본의 토지 자산 규모(1348조 엔, 당시 환율로 약 1경 1593조 원~1경 2941조 원)와 비슷하거나 오히려 더 큰 수준이다. 이는 한국 땅 한 평의 가격이 일본 땅 네 평 가격과 맞먹는다는 계산으로 이어진다. 1980년대 후반 일본이 극심한 부동산 버블을 겪으며 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다고 할 정도였던 때와 비교하면, 현재 한국의 부동산 가치는 그 당시 일본의 상황과 유사한 경고음을 울리고 있다는 해석도 가능하다.
과거 일본은 1980년대 후반 부동산 버블 붕괴 이후 인구 감소, 고령화, 경제 불황 등을 겪으며 부동산 가격이 장기적으로 하락하는 경험을 했다. 당시 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식도 크게 변화하여 ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지’라는 인식이 확산되었다. 수억 원의 금융자산을 보유하고도 집을 사기보다는 빌려 사는 것을 선택하고, 그 자금을 다른 곳에 활용하는 합리적인 선택을 하게 된 것이다.
그러나 한국은 아직도 많은 사람들이 가진 재산이 적더라도 은행 융자를 받아 무조건 집을 사야 한다는 분위기가 지배적이다. 도시화율이 90%를 넘고, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시가 끝나가는 시점, 그리고 일본보다 훨씬 빠른 속도로 진행되는 저출산·고령화 추세를 감안할 때, 부동산에 편중된 자산 구조는 미래의 노후 생활에 상당한 불안정성을 야기할 것이라는 전망이다.
이에 강 대표는 노후 대비 자산관리의 기본 원칙으로 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려, 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산의 비중을 반반 수준으로 맞춰야 한다고 강조했다. 더불어 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 더욱 경계해야 할 사항이라고 덧붙였다. 단기적인 부동산 시장 전망이 어렵더라도, 장기적인 관점에서 자산 포트폴리오를 재조정하여 예상치 못한 위험에 대비하는 것이 현명한 노후 대비책이라는 분석이다.
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