우리나라 가계 자산의 부동산 편중 현상이 심화되면서 노후 대비 자산 관리에 대한 근본적인 점검이 시급하다는 지적이 나오고 있다. 전문가들은 부동산에 과도하게 집중된 자산 구조가 향후 부동산 가격 하락, 인구 감소, 고령화 등 복합적인 경제 환경 변화 속에서 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다고 경고한다.
현재 우리나라 가계는 보유 자산의 75%를 부동산으로, 나머지 25%만을 금융자산으로 보유하고 있다. 이는 일본이나 미국의 경우 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로, 부동산은 30~40% 수준으로 보유하고 있는 것과는 극명한 대조를 이룬다. 특히 65세 이상 고령층의 경우 부동산 자산 비중이 80~90%에 달하는 것으로 나타나, 노후 생활 자금 마련에 대한 우려를 더욱 키우고 있다.
이러한 부동산 편중 현상은 통계상 우리나라 가계의 순자산이 일본보다 많은 것처럼 보이게 하는 요인이기도 하다. 지난해 한국은행이 발표한 2023년 기준 구매력평가환율 계산 가구당 순자산 통계에 따르면 우리나라는 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 많았다. 시장환율로 계산해도 우리나라는 44만 3000달러(약 6억 6000만원), 일본은 42만 1000달러(약 5억 7600만원)로 우리나라가 앞선다. 하지만 이는 토지 자산 규모에서도 유사한 결과가 나타난다. 남한의 토지 자산 규모는 2023년 기준 1경 2093조 원으로, 땅 넓이가 약 4배인 일본의 토지 자산 규모(1348조 엔, 약 1경 1593조 원 ~ 1경 2941조 원)와 비슷하거나 오히려 더 큰 것으로 나타났다. 이는 한국의 땅값이 일본과 비교해 평당 가격으로 환산했을 때 훨씬 높다는 것을 시사한다.
하지만 부동산 가격 하락 시나리오에 대한 대비는 부족하다는 지적이다. 과거 일본이 경험했던 인구 감소, 고령화, 경제 불황으로 인한 부동산 가격 장기 하락 현상이 우리나라에도 나타날 경우, 부동산에 대부분의 자산을 묶어둔 가계는 심각한 자산 손실에 직면할 수 있다. 1980년대 후반 일본의 극심한 부동산 버블 붕괴 사례를 보더라도, 당시 도쿄만 팔면 미국 전체를 살 수 있다는 말이 나올 정도로 거품이 심했던 일본의 택지 지가지수는 1991년 290까지 올랐다가 2012년에는 102까지 떨어지는 경험을 했다. 최근에는 120대 수준으로 다소 반등했으나, 이 과정에서 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식은 크게 변화했다. 이제는 “집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지”라는 인식이 보편화되었으며, 수억 원의 금융자산이 있을 경우 집을 사기보다는 그 돈을 다른 곳에 활용하는 것을 냉정하게 따져보는 분위기가 형성되었다.
반면, 우리나라의 경우 많은 사람들이 가진 돈이 적더라도 대출을 통해 무조건 집을 사야 한다는 분위기가 여전히 지배적이다. 이는 농경문화를 가진 정착 민족의 특성상 내 집, 내 땅에 대한 집착이 강한 데다, 신분 상승의 상징으로 여겨왔던 과거의 인식 때문이기도 하다. 그러나 도시화 과정과 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시가 마무리되고, 일본보다 훨씬 빠른 속도로 저출산·고령화가 진행되는 현재의 한국 상황은 과거 일본의 상황과도 다르다. 전국 평균 도시화율이 90%를 넘어섰고, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요 역시 곧 정점을 지날 것으로 예상된다.
이러한 배경에서 전문가들은 노후 대비 자산 관리의 기본 원칙으로 ‘자산 분산’을 강조한다. 투자에는 항상 리스크가 따르기 때문에 재산을 특정 자산에 집중시키는 것은 위험하다는 것이다. 따라서 부동산에 편중된 자산이 있다면 점진적으로 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려나가야 한다. 궁극적으로 퇴직 무렵에는 선진국 수준에 비견될 정도는 아니더라도, 부동산과 금융자산의 비중을 절반씩 나누는 것을 목표로 삼아야 한다. 더불어 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 특히 조심해야 할 부분이다. 이는 단순한 부동산 시장 전망을 넘어, 지속 가능한 노후 생활을 위한 필수적인 자산 관리 전략으로 자리 잡아야 할 것이다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
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