최근 수도권 일부 지역을 중심으로 가파르게 상승하는 주택 가격과 과열 양상이 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되면서, 정부가 이를 억제하기 위한 강력한 대출 규제 방안을 시행한다. 서울 전역과 경기 12곳이 새롭게 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 오는 16일부터는 해당 지역 내 주택담보대출 한도가 대폭 축소될 전망이다. 이러한 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 막고 가계부채 증가를 억제하여 주택 시장의 안정화를 도모하려는 정부의 강력한 의지를 보여준다.
이번 대출 규제의 핵심은 주택 가격 구간별로 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이다. 현재 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 이하인 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지된다. 그러나 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 더욱이 시가 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 더욱 효과적으로 관리하겠다는 의도로 풀이된다.
또한, 차주들의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식에도 변화가 생긴다. 앞으로는 대출 금리 변동 가능성을 고려하여 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 실제 대출 금리에는 반영되지 않는 스트레스 금리의 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄함으로써 대출 급증을 방지하기 위한 조치다.
더불어, 1주택자라 하더라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 해치지 않는 선에서 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 이와 함께, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 높이는 조치의 시행 시기도 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행함으로써 생산적 금융으로의 자금 공급 확대를 가속화할 방침이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라, 해당 지역에서는 기존 규정에 비해 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 더불어, 상가 및 오피스텔 등 비주택에 대한 담보대출 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다. 정부는 이러한 조치들의 즉시 시행이 가능한 부분은 11월 16일부터 즉각 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 계약 체결 완료 또는 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에게는 기존 규정에 따른 경과 규정을 마련하여 실수요자의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 것이라고 밝혔다. 금융위는 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사 직원의 교육 강화, 전산 시스템 점검, 고객 안내 강화 등을 당부했다.
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