최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 커지면서, 정부가 선제적인 대출 수요 관리 방안을 마련하고 나섰다. 이번 대책은 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정된 지역을 중심으로 주택담보대출 한도를 축소하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식 개선 등을 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하는 데 초점을 맞추고 있다.
정부는 먼저 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 새롭게 지정하고, 이러한 지역 내에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출에 대한 한도를 시가에 따라 차등 적용하기로 했다. 구체적으로 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택에 대해서는 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 기존에는 15억 원 이하 주택에 대한 6억 원 한도와 비교했을 때, 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 의지를 보여준다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 일정 수준의 스트레스 금리가 가산되는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해서는 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 급격한 대출 증가를 억제할 것으로 기대된다.
이번 대책에는 1주택자 전세대출에 대한 규제 강화도 포함된다. 수도권 및 규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민에게 미칠 영향을 고려하여 우선 1주택자에게 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 더불어, 지난 6월 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치이다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 더불어 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 계획이다. 또한, 기존 계약자나 대출 신청 완료 차주 등에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기하고, 향후 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 것이라고 강조했다.
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