최근 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 심화되면서 부동산 시장 과열 우려가 커지고 있다. 이에 정부는 투기과열지구와 토지거래허가구역을 확대 지정하고, 이에 맞춰 주택담보대출 규제를 강화하며 시장 안정을 꾀한다. 새로운 규제는 16일부터 즉시 시행된다.
이번 조치의 배경에는 금리 인하 기대감 등으로 인해 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 자리 잡고 있다. 이러한 상황에서 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 제기되었다.
가장 눈에 띄는 변화는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도 축소다. 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택의 경우 담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 각각 제한된다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대해서만 6억 원의 한도가 유지되었으나, 이번 조치로 고가 주택 구입을 위한 대출을 통한 투기 수요를 더욱 강력하게 억제할 방침이다.
또한, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5% 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 가계부채 증가 속도를 늦추는 데 기여할 것으로 예상된다.
특히, 1주택자라 할지라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 이는 전세대출을 통한 갭 투자 등 부채 증가를 억제하기 위한 조치로, 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용하되 향후 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안을 검토할 계획이다.
그 외에도 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치의 시행 시기가 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상 최소화를 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 바로 시행하며, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 예정이다. 다만, 기존 계약자들의 신뢰 이익 보호와 실수요자 피해 방지를 위해 경과규정 등을 마련하여 제도를 세심하게 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 대책 발표 이후의 관리와 운영이 중요함을 강조하며, 금융회사들이 소비자 혼선 및 불편이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 힘써 줄 것을 당부했다.
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