최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려 속에서, 정부가 투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대 지정을 통해 급증하는 대출 수요를 관리하고 나섰다. 이에 따라 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 대폭 축소되며, 1주택자의 전세대출 규제도 강화된다. 이번 조치는 부동산 시장의 과열 양상을 진정시키고 가계부채 증가세를 억제하려는 정부의 의지가 담긴 정책적 대응으로 풀이된다.
금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 조치로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 방안을 확정했다고 밝혔다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원을 비롯해 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등 관련 기관 및 금융권 관계자들이 대거 참석하여 현재 가계대출 현황과 향후 정책 방향에 대해 심도 있는 논의를 진행했다.
참석자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 상당 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속되고 있음을 확인했다. 특히 금리 인하 기대감 등으로 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 번질 수 있다는 점을 심각하게 인지하고 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대해 공감대를 형성했다.
이에 따라 정부는 수도권 및 규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도를 주택 시가에 따라 차등적으로 축소 적용한다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원으로 유지된다. 하지만 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이를 통해 대출을 활용한 고가 주택 매입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 방침이다.
더불어 차주가 상환 능력을 평가받는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시, 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 실제 대출 금리에 반영되지는 않지만 DSR 산정 시 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 방식에서, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출의 경우 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 차주의 대출 한도가 확대되는 효과를 일정 부분 상쇄하여 금리 변동에 따른 위험을 관리하기 위한 조치다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분도 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 이번 조치가 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 더불어, 지난달 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 내년 4월에서 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이러한 조치들은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하는 데 기여할 것으로 기대된다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 해당 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아지게 된다.
정부는 이번 발표된 방안 중 즉시 시행 가능한 조치들은 오는 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 방침이다.
금융위와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다고 강조하며, 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링할 것이라고 밝혔다. 또한, 금융당국, 관계기관, 금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다. 일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사에서도 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해줄 것을 당부했다.
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