지식산업센터 공실 43.5%…오피스텔 전환 규제 완화, 공사비 부담은 '그대로'

최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%에 달하는 것으로 나타났다. 산업통상자원부가 지난 5월 전국 1553개 지식산업센터를 조사한 결과, 2023~2025년 준공된 153곳의 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%로 전체 평균(공실률 16.6%, 미분양률 9.0%)을 크게 웃돌았다. 정부는 지난 10일 관계부처 합동으로 '지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안'을 발표하고, 일반공업지역 내 지식산업센터를 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 시행령을 개정했다. 전용면적 30㎡ 미만 소형 오피스텔로 바꾸면 추가 주차장 설치 의무도 2027년 말까지 면제하고, 호당 최대 7000만원을 연 3%대 금리로 지원하는 금융 방안도 포함됐다.

하지만 개별 소유자가 실제로 오피스텔 전환에 나서기에는 비용과 기술적 제약이 크다는 게 건설업계의 공통된 진단이다. 건설업계 관계자들에 따르면 오피스텔 전환에는 평당 300만~500만원의 공사비가 들어, 전용면적 30㎡(약 9평) 소형 호실 하나를 개조하는 데만 3000만~4500만원이 필요하다. 바닥 난방과 상하수도 배관을 새로 깔고 소방 스프링클러 위치를 바꾸는 등 사실상 내부 전체를 다시 짓는 수준의 공사가 요구된다. 특히 주거용 공간은 하수량이 많아 건물 주배관을 더 굵은 관으로 교체하고 지하에 집수정을 따로 설치해야 해, 개별 호실 단위 전환은 사실상 불가능하고 최소한 한 층 단위로 개조해야 한다는 지적이 나온다.

기존 입주 기업들의 반대도 넘어야 할 벽이다. 이미 입주한 소유자들로 구성된 관리단의 동의를 받아야 용도변경이 가능한데, 생산시설과 주거시설이 섞이면서 발생할 소음 민원을 우려한 기존 입주 기업들이 반대할 수 있기 때문이다. 산업부 담당자는 "제도적으로는 가능하지만 쉽진 않을 것"이라고 말했다. 한 건설업계 관계자는 "미분양률이 50%를 넘는 건물이 아니라면 사실상 어려울 것"이라고 내다봤다. 정부는 이 같은 민간 전환의 한계를 보완하기 위해 한국토지주택공사(LH)가 수도권 공실 지식산업센터를 매입해 청년·신혼부부용 임대주택으로 공급하는 방안도 함께 제시했다.

다만 부동산 업계 전문가들은 개별 임대인 차원의 전환을 신중히 고려해야 한다는 입장이다. 한 부동산 투자개발 전문기업 대표는 "기존 분양가에 공사비까지 더한 투자비를 회수하려면 주변 집값이 비싼 지역이어야 한다"며 "과천이나 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니라면 사업성이 나오기 어렵다"고 말했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 바꾸는 게 맞는 방향"이라고 말했고, 김인만 김인만부동산연구소장도 "아이디어는 괜찮지만, 개인 입장에서는 투자 대비 효과가 크지 않을 것"이라고 내다봤다. 정부는 이달 중 설립 승인 가이드라인을 시행하고, 지원시설 비중 확대와 입주업종 네거티브 전환을 위한 시행령 개정을 연말까지 추진할 계획이다.